Türkiye: Nisan konut satışları arttı, Ruslar yabancı alıcılara öncülük ediyor

Türkiye’de konut satışları Mart ayındaki %20,6’lık artışa kıyasla Nisan’da yıllık bazda %38,8 arttı. Nisan ayında 133.058 konut satıldı. İpotekli satışlar Nisan’da yıllık %82,9 artarak 32 bin oldu; ipotekli satışların toplam içindeki payı %24,1’e ulaştı. Yabancı uyruklular Nisan ayında yıllık %58,1 artışla 6.447 konut satın aldı. Rus vatandaşları, Türkiye’de Mart ayındaki 547 adete kıyasla Nisan ayında 1.152 konutla yabancı alımlara öncülük etti.

Konut satışı, Nisan 2022… Kaynak: TÜİK

Nisan döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışlarında, Mart ayında da 30K civarında gerçekleşme olduğundan çok büyük bir değişiklik yok. Önceki yıllarla karşılaştırdığımız zaman ise, yoğun bir değişiklik olduğunu görüyoruz. Ocak-Nisan döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %55,1 artışla 100 bin 372 oldu. Nisan ayındaki ipotekli satışların, 7 bin 239’u; Ocak-Nisan dönemindeki ipotekli satışların ise 25 bin 724’ü ilk el satış olarak gerçekleşti.

Türkiye geneli ipotekli konut satışları ve TL üzerinden açılan konut kredisi faiz oranları… Kaynak: TCMB, TÜİK

Yıllık ortalamada 100K konut el değiştirirken, bunun %30 civarı ilk el satışlar olarak gerçekleşmektedir. Bu oran 3 sene öncesinde yaklaşık olarak %40-45 iken, düşüş konut üretiminde ilerleyen yıllarda sıkıntı olduğunu ortaya koymaktadır. Diğer taraftan, mortgage satışlarında geçen yıla göre olan değişikliğe karşın talebin yoğun şekilde ikinci el konuta kaydığı ve satışların bu kanaldan gerçekleştiği görülmektedir. Bu ortamda, aynı zamanda TL’nin değer kaybının ve hızla artan konut fiyatlarının yerli konut sahipliğini olumsuz etkilediği, enflasyondan olumsuz etkilenen ve alım gücü düşen yerlilerin yerine TL cinsinden mülk edinmenin yabancılar açısından çok ucuz hale gelmesinin yabancı satışları hızlandırdığı görülmektedir. Nisan ayındaki durumda da Rusya vatandaşları, özellikle Ukrayna – Rusya savaşının getirdiği dinamikler ve Batı’da karşılaştıkları yaptırım kaynaklı yatırım zorlukları nedeniyle Rus vatandaşlarına yaptırım uygulamayan Türkiye’yi daha fazla tercih etmişlerdir.

Konut piyasasında satışlar, zorlayıcı makroekonomik koşullara rağmen devam etmekte ve arz ve talep meselesi ekseninde piyasa oluşmaya devam etmektedir. Buna elbette gayrimenkul talebinin ve enflasyona karşı yatırım yapma amacıyla konut edinme motivasyonunun da rolü vardır. Bu noktada, alıcılar fiyat artırdıkça talep gelmeye devam ediyorsa, bu aynı zamanda piyasanın da yükselmeye devam edeceği anlamına geliyor. Bu işin serbest piyasada oluşan arz ve talep bacağıdır. Fiyatların sürekli artmaya devam edeceği beklentisi, insanları bir an önce konut sahibi olma konusunda aceleci kılıyor ve yüksek fiyatlardan konut almalarına neden oluyor olabilir. Buradaki fiyat köpüğü, fiyat artıran satıcılar bu fiyatlardan alıcı bulamadığı zaman alınacaktır. Sonuç olarak, konut fiyatları elbette sonsuz bir döngüde yükselemez, çünkü alıcıların yüksek enflasyon nedeniyle alım güçlerinin bir sınırı vardır.

Maliyetler anlamında ise asıl dikkat edilmesi gereken olgular, orta vadede konut piyasasının fiyatlar anlamında dengeye gelmesi konusunda önemli olacaktır. Öncelikle, yükselen emtia fiyatları nedeniyle konut üretiminde birim maliyetler artmaktadır. Yapı malzemeleri, bu noktada emtia fiyatlarındaki artıştan yoğun şekilde etkilenmekte ve dünyada oluşan tedarik sıkıntıları ve jeopolitik riskler kaynaklı olarak hu etki yoğun şekilde geçerli olmaktadır. Konut üretiminin de bu noktada olumsuz etkilendiğini görüyoruz, çünkü makul fiyatlı konut üretimi mevcut fiyat değişkenleri nedeniyle zorlaşmakta, birinci el konut talebinde de eksiklik oluşmaktadır. Ev fiyatlarının artması, aynı zamana kira enflasyonunun olumsuz etkilenmesine neden olmakta ve yoğun artışlar görülmesine neden olmaktadır. 

Kaynak Tera Yatırım
Hibya Haber Ajansı